Reallasten kommen im Notariat in zwei Konstellationen vor. Die häufigere ist die Löschung, entweder weil der Berechtigte verstorben ist und das Recht im Grundbuch beseitigt werden soll, oder weil vor einem geplanten Verkauf die Löschungsbewilligung des Berechtigten oder seiner Erben benötigt wird, damit lastenfrei veräußert werden kann. Die seltenere Konstellation ist die Bestellung. Sie kommt vor, ist aber selten geworden, weil die Zielvorstellungen, die früher mit einer Reallast verfolgt wurden, heute meist mit anderen Instrumenten besser umgesetzt werden.
Die Reallast im sachenrechtlichen System
Nach § 1105 Abs. 1 BGB kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, daß an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind. Strukturell unterscheidet sich die Reallast damit von ihren Nachbarn in den Abteilungen II und III des Grundbuchs. Die Grundschuld in Abteilung III sichert eine Geldforderung als Haftungsbetrag. Die Dienstbarkeit verpflichtet zur Duldung einer Nutzung oder zur Unterlassung. Die Reallast verpflichtet zu einer aktiven, regelmäßig wiederkehrenden Leistung, deren einzelne Fälligkeit jeweils eine selbständige Forderung begründet.
Das Gesetz kennt zwei Grundformen. Die subjektiv-persönliche Reallast nach § 1111 BGB steht einer bestimmten Person zu und endet typischerweise mit deren Tod; sie ist die maßgebliche Form bei einer Versorgungsreallast zugunsten der übergebenden Generation in einem Übergabevertrag. Die subjektiv-dingliche Reallast nach § 1110 BGB steht dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zu und wandert mit diesem Eigentum mit.
Vom Erbbaurecht ist die Reallast scharf zu trennen. Das Erbbaurecht nach §§ 1 ff. ErbbauRG ist ein grundstücksgleiches Recht, keine Reallast. Der Erbbauberechtigte darf auf fremdem Grund bauen und das Bauwerk halten und schuldet dem Grundstückseigentümer dafür den Erbbauzins. Diese wiederkehrende Geldleistung wird im Erbbaugrundbuch typischerweise durch eine Reallast abgesichert, die sogenannte Erbbauzinsreallast. § 9 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG ordnet dafür die entsprechende Anwendung der Reallastvorschriften an, § 9 Abs. 2 ErbbauRG die Untrennbarkeit vom Grundstückseigentum. Die Erbbauzinsreallast ist damit gesetzlich subjektiv-dinglich ausgestaltet und der praktische Hauptfall des § 1110 BGB.
Inhaltlich beschränkt das Gesetz die Reallast nicht auf Geld; rechtlich können auch Sachleistungen oder Dienste vereinbart werden. Die historischen Anwendungsfälle stammen aus den Altenteilen und Leibgedingen, in denen Naturallieferungen und häusliche Pflege als wiederkehrende Reallast-Leistungen gesichert wurden. In der heutigen notariellen Praxis tritt die Sachleistungs-Reallast zurück; beurkundet werden ganz überwiegend wiederkehrende Geldleistungen.
Die Löschung
Bei einer subjektiv-persönlichen Reallast erlischt das Recht materiell mit dem Tod des Berechtigten, das Grundbuchamt löscht die Eintragung aber nicht von Amts wegen. Den einfacheren Weg eröffnet die Vorlöschungsklausel nach § 23 Abs. 2 GBO: Sie macht den Tod selbst zum Grundbuchinhalt, sodaß zur Löschung die Sterbeurkunde genügt. Fehlt die Klausel, muß die Erbenstellung nach dem Berechtigten nachgewiesen und eine Löschungsbewilligung der Erben in öffentlich beglaubigter Form nach § 29 GBO beigebracht werden; bei langlaufenden Reallasten aus älteren Übergabeverträgen kann das aufwendig werden.
Das Deutsche Notarinstitut hat 2013 in einem Gutachten geklärt, daß die Vorlöschungsklausel auch dann greift, wenn die Reallast neben den auf Lebzeiten beschränkten Leistungen die Pflicht zur Ausrichtung eines standesgemäßen Begräbnisses und zur Grabpflege enthält, sofern diese Leistungen im Todeszeitpunkt bereits erbracht waren. In traditionellen Hofübergabeverträgen tauchen solche Pflichten regelmäßig auf.
Die zweite Löschungs-Konstellation ist der Verkauf. Wer ein belastetes Grundstück lastenfrei veräußern möchte, braucht die Löschungsbewilligung des Reallastberechtigten oder seiner Erben. Vor der Beurkundung des Kaufvertrags wird zwischen dem Veräußerer und dem Berechtigten geklärt, ob die Reallast gegen eine Ablösezahlung gelöscht oder vom Erwerber übernommen wird; ohne diese Klärung ist eine lastenfreie Eigentumsübertragung nicht möglich. Im Kaufvertrag wird die Reallast als bestehende Belastung benannt und der vereinbarte Umgang in den Vollzug aufgenommen. Bei der Löschung selbst beglaubige ich die Unterschrift des Berechtigten auf der Löschungsbewilligung; wir als Notariat reichen den beglaubigten Antrag dann beim Grundbuchamt ein.
Die Bestellung
Wo eine Reallast als Sicherungsinstrument in Betracht käme, fällt die Wahl heute meist auf etwas anderes. Das Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit deckt die Wohnung, der Nießbrauch die Erträge der Immobilie. Pflege- und Versorgungsleistungen werden schuldrechtlich vereinbart und gegebenenfalls über eine Vorsorgevollmacht abgesichert. Eine reine Geldzahlung läßt sich durch eine Grundschuld absichern, die in der Verwertung flexibler ist. Die Reallast bleibt dort übrig, wo eine regelmäßig wiederkehrende Geldleistung dinglich abgesichert werden soll, ohne daß der jeweilige Eigentümer persönlicher Schuldner sein müßte.
Der praktische Anwendungsfall ist der Übergabevertrag, mit dem Immobilieneigentum unter Vorbehalt einer Versorgungsleistung an die nächste Generation übergeht. Ergänzend zum Wohnrecht für die übergebende Generation wird eine indexgesicherte Reallast für die monatliche Versorgungsrente bestellt. Die Leistung wird wirtschaftlich aus dem Grundstück selbst getragen und kann im Zwangsvollstreckungsfall auch gegen einen späteren Erwerber durchgesetzt werden.
Bei einer Geldleistung mit Laufzeit über mehrere Jahre empfiehlt sich eine Indexkopplung. § 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB läßt eine automatische Anpassung zu, sofern die Indexierungsformel im Eintragungsinhalt oder in der Bewilligung steht; die Praxis verwendet Verbraucherpreisindex-Klauseln nach dem vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Index. Ohne Indexklausel ist eine nachträgliche Anpassung nicht ohne Mitwirkung des belasteten Eigentümers möglich, und bei langlaufenden Reallasten aus den 1980er Jahren ist die reale Leistung heute oft auf einen Bruchteil gesunken.
Finanziert die übernehmende Generation die Immobilie, knüpft die finanzierende Bank ihre Auszahlung an eine erstrangige Grundschuld. Eine nachrangig eingetragene Versorgungsreallast verlöre im Insolvenzfall der übernehmenden Generation ihre dingliche Sicherung; die Lösung ist ein Rangrücktritt der Bank oder ein Finanzierungsvolumen, das die Rangsicherung der Versorgungsleistung einschließt.
Die rechtliche Gestaltung der Reallast — Höhe, Dauer und Anpassungsmechanismus — fällt in den notariellen Aufgabenbereich; die schenkung- und einkommensteuerliche Bewertung gehört in die Beratung durch den Steuerberater. Bei Immobilien-Übergaben mit Versorgungsleistung ist der frühere Sonderausgabenabzug für die dauernde Last nach § 10 Abs. 1a EStG seit der Reform durch das Jahressteuergesetz 2008 regelmäßig nicht mehr eröffnet — die heutige einkommensteuerliche Behandlung weicht damit erheblich von der Lage bei Altfällen ab, in denen die Versorgungsleistung beim Empfänger als sonstige Einkünfte versteuert und beim Verpflichteten als Sonderausgabe abgezogen werden konnte. Bei einem Immobilienwert in der Größenordnung von zwei oder drei Millionen Euro, wie er in Berlin etwa für Mehrfamilienhäuser oder größere Bestandsimmobilien erreicht wird, kann der steuerliche Unterschied zwischen einer sauber gestalteten und einer schlecht konzipierten Versorgungsreallast erheblich sein.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
Quellen und weiterführende Links
- § 1105 BGB (Gesetzlicher Inhalt der Reallast)
- § 1110 BGB (Subjektiv-dingliche Reallast)
- § 1111 BGB (Subjektiv-persönliche Reallast)
- § 23 GBO (Vorlöschungsklausel)
- § 9 ErbbauRG (Erbbauzins als Reallast)
