Wer ein Grundstück erwirbt, dessen Abteilung II eine alte Dienstbarkeit ausweist, steht vor einer Auslegungsfrage. Solche Eintragungen sind mitunter knapp formuliert — etwa als „Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Nachbargrundstücks", ohne Lageplan und ohne Regelung der Unterhaltung. Die zugehörige Eintragungsbewilligung liegt in der Grundakte des Grundbuchamts; ob sie nach Jahrzehnten noch aussagekräftig ist, hängt vom Einzelfall ab. Für die Vorbereitung der Beurkundung sind drei Fragen zu beantworten: Was erfaßt die Dienstbarkeit heute, läßt sie sich verlegen oder löschen, und wer trägt die Unterhaltung?
Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt zwei dingliche Nutzungsrechte, die für Wege- und Leitungsrechte in Betracht kommen. Die Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB belastet ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks. Sie folgt dem Grundstück. Beim Kauf des herrschenden Grundstücks erwirbt der Käufer das Recht mit; beim Kauf des dienenden Grundstücks übernimmt er die Belastung. Eine gesonderte Übertragung ist nicht erforderlich. Daneben gibt es die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB. Sie steht einer bestimmten Person zu, ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Berechtigten (über die entsprechende Anwendung von § 1061 BGB). Bei juristischen Personen tritt das Erlöschen mit ihrem Wegfall ein.
Für die dauerhafte Absicherung der Erschließung von Nachbar- oder Hinterliegergrundstücken eignet sich die Grunddienstbarkeit, weil sie an das herrschende Grundstück gekoppelt ist und nicht mit dem Tod einer Person endet. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit kommt vor allem für personenbezogene Nutzungen in Betracht, etwa Wohnrechte im Grundbuch oder Leitungsrechte zugunsten eines Versorgungsunternehmens.
Inhalt einer Grunddienstbarkeit
§ 1018 BGB nennt drei mögliche Inhalte: positive Nutzung des belasteten Grundstücks in einzelnen Beziehungen (Wegerecht, Leitungsrecht, Überbaurecht), Unterlassungsverpflichtung (Bauverbot, Höhenbeschränkung) oder Ausschluß eines Rechts, das dem belasteten Eigentümer aus seinem Eigentum gegenüber dem herrschenden Grundstück zustünde.
Wegerecht und Leitungsrecht sind voneinander zu trennen. Wer ein Geh- und Fahrtrecht hat, darf keine Versorgungsleitungen verlegen. Wer ein Leitungsrecht hat, darf nicht ohne weiteres Fahrzeuge über das dienende Grundstück führen. Beide Rechte müssen sich entweder aus der Eintragung selbst oder aus der in Bezug genommenen Bewilligung ausdrücklich ergeben.
Eine eigene Form bildet das Überbaurecht. Es ist das vertraglich vereinbarte und dinglich gesicherte Recht, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil über die Grenze auf das Nachbargrundstück zu erstrecken. Vom geduldeten Überbau nach § 912 BGB unterscheidet es sich durch die Eintragung. Während das Überbaurecht im Grundbuch steht, wirkt der geduldete Überbau kraft Gesetzes.
Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit erfolgt durch Einigung und Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Die Eintragungsbewilligung des belasteten Eigentümers muß nach § 19 GBO in Verbindung mit § 29 GBO öffentlich beglaubigt oder beurkundet sein. Wird sie in einer einheitlichen Urkunde mit der Einigung beurkundet, dient diese Urkunde später zugleich als Auslegungsgrundlage, soweit das Grundbuch auf sie Bezug nimmt.
Auslegung knapper Eintragungen
Der Grundbucheintrag selbst gibt den Inhalt der Dienstbarkeit nicht vollständig wieder. Die Auslegung folgt festen Regeln: Maßgebend ist der Wortlaut der Eintragungsbewilligung, soweit auf sie im Grundbuch Bezug genommen wird, ergänzt durch den objektiven Sinn der Erklärung, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter aus den Grundbuchunterlagen ergibt. Subjektive Vorstellungen der ursprünglichen Beteiligten, Briefe und mündliche Absprachen bleiben außer Betracht. Sie zählen nur, soweit sie aus den Grundbuchunterlagen erkennbar werden.
Beschreibt die Bewilligung etwa nur das oberirdische Verlegen von Leitungen, läßt sich das Recht nicht ohne weiteres auf eine unterirdische Verlegung ausdehnen, auch wenn das technisch heute machbar wäre. Das DNotI hat in einem Gutachten zur Auslegung eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechts klargestellt, daß ein nachträgliches Hinzudenken einer umfassenden unterirdischen Leitungsführung gegen den Eintragungswortlaut nicht zulässig ist. Die Grenze der Auslegung bleibt der Wortlaut der Bewilligung, ergänzt durch das, was bei Bestellung der Dienstbarkeit aus den Grundbuchunterlagen für jedermann erkennbar war.
Ergänzend gilt nach § 1019 BGB das Vorteilsprinzip. Eine Grunddienstbarkeit kann nur in einer Belastung bestehen, die dem herrschenden Grundstück tatsächlich einen Vorteil bietet. Über dieses Maß hinaus läßt sich der Inhalt der Dienstbarkeit nicht ausdehnen. Diese Schranke begrenzt nicht nur die Eintragung, sondern auch die Auslegung.
Ob der Lageplan, auf den im Grundbuch verwiesen wird, die Ausübungsstelle erst definiert oder nur illustriert, ist eine seit dem BGH-Urteil vom 16. Januar 2026 (V ZR 107/25) geklärte Frage; die Einzelheiten habe ich an anderer Stelle zur Grunddienstbarkeit ohne Lageplan dargestellt. Diese Unterscheidung kann den Inhalt der Dienstbarkeit entscheidend prägen.
Anpassung an veränderten Bedarf
Wird das herrschende Grundstück nach der Bestellung der Dienstbarkeit baulich erweitert oder die Nutzung verdichtet, stellt sich die Frage, ob der Bedarf noch vom Eintragungsinhalt gedeckt ist. Die Antwort fällt nicht für jeden Fall gleich aus.
Das DNotI hat hierzu in einem Gutachten klargestellt, daß Inhalt und Umfang einer Grunddienstbarkeit nicht von vornherein für alle Zeiten festgelegt sind. Sie unterliegen Veränderungen, die sich aus der wirtschaftlichen und technischen Entwicklung ergeben. Maßgebend ist das jeweilige Bedürfnis des herrschenden Grundstücks, nicht zwingend sein Zustand zum Zeitpunkt der Bestellung. Es kommt auf den allgemeinen, der Verkehrsauffassung entsprechenden und äußerlich erkennbaren Charakter des herrschenden Grundstücks an.
Die Bedarfssteigerung muß sich allerdings im Rahmen einer der Art nach gleich bleibenden Benutzung halten. Sie darf nicht auf eine bei Bestellung unvorhersehbare oder willkürliche Nutzungsänderung zurückgehen. Bleibt die Nutzungsart unverändert, etwa bei einer Wohnnutzung in dichterer Bebauung, hält sich die Bedarfssteigerung im Rahmen des Eintragungsinhalts. Schlägt die Nutzung dagegen in eine andere Kategorie um, etwa von Wohn- in Gewerbenutzung mit deutlich höherem Verkehrsaufkommen, bedarf die Frage einer eigenständigen Bewertung.
Verlegung der Ausübungsstelle
§ 1023 BGB gibt dem Eigentümer des dienenden Grundstücks das Recht, die Ausübung einer Grunddienstbarkeit auf eine andere, ebenso geeignete Stelle zu verlegen, wenn die bisherige Ausübung für ihn besonders beschwerlich ist. Wer verlegt, trägt die Kosten. Der Anspruch läßt sich vertraglich nicht abbedingen; eine entgegenstehende Vereinbarung ist unwirksam.
Den umgekehrten Fall regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Verlangt der Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Verlegung, etwa weil das dienende Grundstück so bebaut wurde, daß die ursprüngliche Ausübungsstelle nicht mehr zugänglich ist, fehlt eine ausdrückliche gesetzliche Grundlage. Das DNotI bejaht einen solchen Anspruch dennoch und leitet ihn entweder aus einer Analogie zu § 1023 BGB oder aus § 242 BGB ab. Voraussetzung ist, daß die ursprüngliche Ausübungsstelle nicht mehr oder nur noch unter erheblichen Beschwerlichkeiten geeignet ist, das gesicherte Nutzungsrecht auszuüben.
Wird die ursprüngliche Ausübungsstelle durch Bautätigkeit auf dem dienenden Grundstück faktisch unzugänglich, ist eine Ersatzlösung zu finden. Die Änderungsvereinbarung wird notariell beurkundet, die geänderte Ausübungsstelle im Grundbuch nachvollzogen.
Erlöschen einer Dienstbarkeit
Die Beseitigung erfolgt im Standardfall durch Aufhebung mit Zustimmung des Berechtigten und Löschung im Grundbuch nach §§ 875, 876 BGB. Die Löschungsbewilligung des Berechtigten ist nach § 29 GBO öffentlich zu beglaubigen oder zu beurkunden; der Antrag auf Eintragung der Löschung gehört zum notariellen Vollzug der Aufhebungsvereinbarung.
Daneben kennt das Gesetz mehrere Erlöschens-Tatbestände kraft Gesetzes. § 1028 Abs. 1 Satz 2 BGB ordnet das Erlöschen an, wenn auf dem dienenden Grundstück eine Anlage errichtet wurde, durch welche die Dienstbarkeit beeinträchtigt wird, und der Beseitigungsanspruch des Berechtigten verjährt ist. Der BGH hat 2023 klargestellt (Urteil vom 20. Januar 2023, V ZR 65/22), daß dies nicht zu einem vollständigen Erlöschen führt, wenn die errichtete Anlage die Dienstbarkeit nicht auf dem gesamten Grundstück beeinträchtigt. Eine Grunddienstbarkeit mit Bauverbot kann teilweise fortbestehen, wenn das errichtete Gebäude nicht die gesamte belastete Fläche in Beschlag nimmt oder eine andere Dimension — etwa die Gebäudehöhe — nicht tangiert.
Eine Grunddienstbarkeit erlischt außerdem durch Konsolidation, wenn das herrschende und das dienende Grundstück in einer Person zusammenfallen (analog § 889 BGB). Wird das herrschende Grundstück geteilt und bietet die Dienstbarkeit den verbleibenden Teilstücken keinen Vorteil mehr, erlischt sie nach § 1025 Satz 2 BGB. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§ 1090 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 1061 BGB). In allen diesen Fällen weist das Grundbuch die Dienstbarkeit zunächst weiter aus, obwohl sie nicht mehr besteht; das Grundbuch ist insoweit unrichtig. Der Eigentümer kann nach § 22 GBO seine Berichtigung verlangen. Zur Beseitigung sehr alter Lasten, bei denen der Berechtigte nicht mehr ermittelbar ist, dient das Aufgebotsverfahren. Die Voraussetzungen und den Ablauf habe ich im Beitrag zur Löschung historischer Lasten im Grundbuch dargestellt.
Eigentümerwechsel und Gutglaubensschutz
Beim Verkauf des herrschenden Grundstücks geht das Recht auf den Käufer über, eine gesonderte Übertragung ist nicht erforderlich. Beim Verkauf des dienenden Grundstücks übernimmt der Käufer die Belastung. Sie ist im Grundbuch eingetragen, und nach den Grundsätzen des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs (§ 892 BGB) muß er mit ihrer Wirkung rechnen.
Ein gutgläubiger lastenfreier Erwerb kommt nur in Betracht, wenn die Dienstbarkeit im Grundbuch nicht eingetragen war. Wege- oder Leitungsrechte, die aus einem bloßen Gewohnheits- oder Duldungsverhältnis abgeleitet werden, sind keine Dienstbarkeit und entfalten gegenüber dem Erwerber keine Wirkung. Zur Abgrenzung der zivilrechtlichen Dienstbarkeit von der öffentlich-rechtlichen Baulast siehe den Beitrag Eine Baulast ist kein Wegerecht.
Unterhaltung und Kostentragung
Eine Entschädigungspflicht sieht das BGB für die Grunddienstbarkeit nicht vor. Wer sein Grundstück belastet, tut das gegen Einmalzahlung oder unentgeltlich, weil die Erschließung des Hinterliegergrundstücks im Interesse beider Seiten liegen kann. Eine laufende Nutzungsentschädigung läßt sich vertraglich vereinbaren, ist aber kein gesetzliches Recht des belasteten Eigentümers.
Anders ist die Kostenfolge bei der Verlegung nach § 1023 BGB. Hier trägt die Kosten derjenige, der die Verlegung verlangt. Wird die Dienstbarkeit durch eine unzulässige Bebauung beeinträchtigt, kommen Schadensersatzansprüche nach § 823 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 1027 BGB in Betracht. Eine laufende Entschädigung allein dafür, daß die Dienstbarkeit besteht, lassen diese Vorschriften jedoch nicht zu.
Die Unterhaltungspflicht für Anlagen auf dem dienenden Grundstück, die der Ausübung der Dienstbarkeit dienen, trifft nach § 1020 Satz 2 BGB den Berechtigten, also den Eigentümer des herrschenden Grundstücks. Wer ein Wegerecht ausübt und den Weg befestigt hat, muß ihn in ordnungsmäßigem Zustand halten, soweit das Interesse des belasteten Eigentümers das erfordert.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
Quellen und weiterführende Links
- §§ 1018 ff. BGB — Grunddienstbarkeit (Inhalt, Vorteilsprinzip, Unterhaltung, Verlegung, Erlöschen)
- §§ 1090, 1061 BGB — Beschränkte persönliche Dienstbarkeit und Erlöschen
- §§ 19, 22, 29 GBO — Eintragungsbewilligung, Berichtigung, Form
- BGH, Urteil vom 20.01.2023 — V ZR 65/22 (teilweises Erlöschen nach § 1028 BGB)
- DNotI-Gutachten 135601 und DNotI-Report 16/2023 zur Auslegung und Anpassung
