Bei einer Konzernumstrukturierung mit Grundbesitz besteht die notarielle Arbeit aus drei Schritten: Prüfung des Vertragsentwurfs auf Beurkundungsfähigkeit nach § 6 UmwG und § 125 UmwG, Beurkundung und Vollzug (Anmeldung beim Handelsregister, Anzeige nach § 18 GrEStG, Berichtigungsantrag beim Grundbuchamt). Für den Übergang der Grundstücke ist im Vertrag keine Auflassung vorzusehen, weil die Grundstücke kraft Gesetzes auf den übernehmenden Rechtsträger übergehen; ein flankierender Kaufvertrag wäre sogar nachteilig, weil er Grunderwerbsteuer auslöst. Die Grundbuchberichtigung beantrage ich anschließend mit dem Handelsregisterauszug in der Form des § 29 GBO.
Was im Vertrag stehen muß
Der Verschmelzungsvertrag bestimmt den Stichtag der wirtschaftlichen Übertragung, die Schlußbilanz des übertragenden Rechtsträgers und die Gegenleistung für die Anteilseigner (§§ 4, 5 UmwG). Beim Spaltungs- und Übernahmevertrag kommt die Zuordnung der Vermögensgegenstände hinzu, einschließlich der einzelnen Grundstücke (§ 126 UmwG). Wo ein Portfolio mit mehreren Objekten gespalten wird, ist diese Zuordnung Detailarbeit; das Grundbuchamt prüft später anhand des Vertragstexts, und Korrekturen sind nur über eine ergänzende Beurkundung möglich. Diese Punkte sind der Schwerpunkt der notariellen Vorprüfung.
Vier Umwandlungsformen, drei davon mit Grundbuchwirkung
Das Umwandlungsgesetz kennt vier Grundformen. Drei davon berühren das Grundbuch, weil dabei Grundstücke zwischen Rechtsträgern wechseln: Verschmelzung, Spaltung und Formwechsel. Die vierte Form, die Vermögensübertragung nach §§ 174 ff. UmwG, ist auf Übergänge zwischen öffentlich-rechtlichen und privaten Rechtsträgern beschränkt und bleibt im Folgenden außer Betracht.
Die Verschmelzung nach §§ 2 ff. UmwG ist die Grundform. Mit Eintragung im Handelsregister des übernehmenden Rechtsträgers erlischt der übertragende, und sein gesamtes Aktiv- und Passivvermögen einschließlich aller Grundstücke geht kraft Gesetzes auf den übernehmenden über. Eine Auflassung oder ein notarieller Kaufvertrag ist dafür nicht nötig; auch sonst muß niemand mitwirken.
Die Spaltung nach §§ 123 ff. UmwG kennt drei Varianten. Die Aufspaltung läßt den übertragenden Rechtsträger erlöschen, sein Vermögen geht auf mindestens zwei übernehmende Rechtsträger über. Bei der Abspaltung gehen nur Teile des Vermögens über, der übertragende Rechtsträger bleibt bestehen. Die Ausgliederung überträgt einen Vermögensteil auf einen anderen Rechtsträger, der übertragende bleibt ebenfalls. Alle drei Varianten bewirken Gesamtrechtsnachfolge, beschränkt auf die im Spaltungsplan zugewiesenen Vermögensmassen.
Der Formwechsel nach §§ 190 ff. UmwG ist grundbuchrechtlich ein Sonderfall. Der Rechtsträger wechselt nur seine Rechtsform, seine Identität bleibt gewahrt. Aus der GmbH wird eine AG oder eine KG, aber der Grundstückseigentümer bleibt derselbe Rechtsträger unter anderer Rechtsform. Das Grundbuch ist daher nicht unrichtig, der Eigentümer ist identisch; nur die Bezeichnung paßt nicht mehr und wird angepaßt.
Gesamtrechtsnachfolge als Schlüsselprinzip
Was die Verschmelzung und die Spaltung von allen anderen Eigentumsübertragungen unterscheidet, ist die Gesamtrechtsnachfolge. § 20 Abs. 1 Nr. 1 UmwG bestimmt für die Verschmelzung, daß das Vermögen des übertragenden Rechtsträgers einschließlich der Verbindlichkeiten auf den übernehmenden Rechtsträger übergeht. Diese Wirkung tritt mit der Eintragung der Verschmelzung in das Handelsregister des übernehmenden Rechtsträgers ein. Eine Auflassung, ein notarieller Kaufvertrag oder eine sonstige Übertragungshandlung ist dafür nicht nötig.
Für den übernehmenden Rechtsträger heißt das, daß er das Grundstück ohne Kaufvertrag erwirbt, weil gesellschaftsrechtlich Gesamtrechtsnachfolge eintritt. Mit Wirksamkeit der Handelsregistereintragung wird das Grundbuch unrichtig. Eingetragen ist weiterhin die nicht mehr existierende Gesellschaft, während der übernehmende Rechtsträger längst Eigentümer ist. Diese Diskrepanz beseitigt die Grundbuchberichtigung.
Warum kein neuer Kaufvertrag nötig ist
In der Beratungspraxis taucht gelegentlich die Frage auf, ob nach einer Verschmelzung ein notarieller Kaufvertrag über die übergegangenen Grundstücke erforderlich ist, damit das Grundbuch umgeschrieben wird. Erforderlich ist er nicht; er wäre auch nachteilig, weil ein Kaufvertrag Grunderwerbsteuer auslöst, die bei einer Verschmelzung unter den Voraussetzungen des § 6a GrEStG gerade vermieden werden kann. Die Gesamtrechtsnachfolge erfaßt alle Vermögensgegenstände, ohne daß eine gesonderte Übertragungshandlung hinzutreten müßte. Grundstücke gehen über wie Bankguthaben, Kaufpreisforderungen und Verbindlichkeiten, kraft Gesetzes und in einem Schritt. Darin liegt der wirtschaftliche Vorteil der gesellschaftsrechtlichen Umwandlung gegenüber dem Einzel-Grundstückskauf, wenn ein Konzernumbau ansteht; die Transaktion läßt sich in einem einzigen Vorgang abwickeln und nicht für jedes Grundstück wiederholen.
Was das Grundbuchamt für die Berichtigung verlangt
Nach § 22 GBO kann eine Grundbuchberichtigung ohne Bewilligung des Eingetragenen erfolgen, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Bei der Verschmelzung folgt der Nachweis aus § 20 Abs. 1 Nr. 1 UmwG in Verbindung mit § 29 GBO; vorgelegt wird der Handelsregisterauszug, aus dem die Eintragung der Verschmelzung hervorgeht. Den Berichtigungsantrag stelle ich als beurkundender Notar nach § 15 GBO. Das Grundbuchamt prüft, ob die Verschmelzung ordnungsgemäß eingetragen wurde und ob der übernehmende Rechtsträger mit dem im Grundbuch einzutragenden Eigentümer identisch ist; eine notarielle Auflassung verlangt es nicht.
Bei Abspaltung und Ausgliederung wird der Nachweis komplexer. Aus dem Spaltungsplan oder dem Spaltungs- und Übernahmevertrag muß hervorgehen, welche Grundstücke welchem übernehmenden Rechtsträger zugeordnet sind. Der Handelsregisterauszug belegt die Wirksamkeit der Spaltung, die Zuordnung der einzelnen Grundstücke ergibt sich aus den Spaltungsunterlagen. Beides ist dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO vorzulegen, regelmäßig als beglaubigte Abschrift.
Beim Formwechsel ist die Lage einfacher. Da der Rechtsträger als solcher bestehen bleibt und nur seine Rechtsform ändert, liegt keine Gesamtrechtsnachfolge vor. Das Grundbuch ist nicht unrichtig, der Eigentümer ist derselbe; lediglich die Bezeichnung stimmt nicht mehr. Eine Berichtigung der Eigentümerbezeichnung nach § 22 GBO auf Basis des Handelsregisterauszugs genügt; eine Auflassung ist auch hier entbehrlich.
Die Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 6a GrEStG
Umwandlungen im Konzernverbund können von der Grunderwerbsteuer befreit sein. § 6a GrEStG begünstigt umwandlungsbedingte Grundstücksübergänge innerhalb eines Konzerns. Voraussetzung ist ein Abhängigkeitsverhältnis: Das herrschende Unternehmen muß an der abhängigen Gesellschaft seit mindestens fünf Jahren ununterbrochen zu mindestens 95 Prozent beteiligt sein, unmittelbar, mittelbar oder teils mittelbar (Vorbehaltensfrist), und diese Mindestbeteiligung ist für weitere fünf Jahre nach der Umwandlung aufrechtzuerhalten (Nachbehaltensfrist). Die Schwelle von 95 Prozent und die beiden Fünfjahresfristen gelten auch nach der Grunderwerbsteuerreform 2021 unverändert; die in diesem Zuge eingeführte 90-Prozent-/Zehnjahres-Regel betrifft nur Anteilsverschiebungen außerhalb der Konzernklausel (§ 1 Abs. 2a, 2b, 3 und 3a GrEStG).
Der Bundesfinanzhof hat am 21. Mai 2025 in zwei Urteilen (II R 31/22 und II R 56/22) zur Konzernklausel entschieden. Bei einer Ausgliederung oder Abspaltung auf einen bereits bestehenden Rechtsträger ist sowohl die Vor- als auch die Nachbehaltensfrist einzuhalten. Anders bei einem aufnehmenden Rechtsträger, der erst im Zuge der Umwandlung neu gegründet wird; er kann die Vorbehaltensfrist aus rechtlichen Gründen nicht erfüllen, und der BFH hat in ständiger Rechtsprechung die sogenannte Unmöglichkeitsdoktrin anerkannt. Sie läßt die Vorbehaltensfrist entfallen, weil ihre Erfüllung tatsächlich unmöglich war.
Das zweite Urteil betrifft die Beteiligungsschwelle. Mehrere Gesellschafter, die einzeln die Mindestbeteiligung von 95 Prozent nicht erreichen, können diese Schwelle auch dann nicht gemeinsam überschreiten, wenn ihre Beteiligungen zusammengerechnet ausreichten. § 6a GrEStG verlangt einen einzelnen Rechtsträger als herrschendes Unternehmen.
Die Voraussetzungen der Steuerbefreiung werden im Vertrag dokumentiert und vom Steuerberater der Mandantschaft verantwortet. Notariell zu erledigen ist die Anzeige nach § 18 GrEStG, die den beurkundenden Notar gegenüber dem Finanzamt trifft. Die steuerrechtliche Gestaltungsberatung selbst bleibt Sache des Steuerberaters; notariell werden die steuerlichen Voraussetzungen nur insoweit aufgegriffen, als sie für die Urkundsgestaltung relevant sind.
Drei Anwendungsfälle aus der Konzernpraxis
Verschmelzen mehrere Objektgesellschaften eines Immobilieninvestors auf eine Holding, greift die Konzernklausel im Standardfall. Wenn die Holding seit mehr als fünf Jahren zu hundert Prozent an den Tochtergesellschaften beteiligt ist, sind die Fristen des § 6a GrEStG erfüllt und die Grunderwerbsteuer entfällt. Bei einem Portfolio aus fünf Berliner Objekten zu je zwei Millionen Euro und dem in Berlin geltenden Grunderwerbsteuersatz von 6 Prozent vermeidet die Verschmelzung damit rund 600.000 Euro Steuerlast, die ein Einzelverkauf ausgelöst hätte. Die Grundbücher der einzelnen Grundstücke werden anschließend über den Handelsregisterauszug berichtigt, nicht über neue Kaufverträge.
Ein Unternehmen, das seine Betriebsimmobilien aus dem operativen Bereich heraus auf eine neu gegründete Immobilien-GmbH überträgt, profitiert von der Unmöglichkeitsdoktrin; die Vorbehaltensfrist entfällt, weil die neu gegründete Tochter sie aus rechtlichen Gründen nicht erfüllen kann. Die Nachbehaltensfrist bleibt einzuhalten, die Muttergesellschaft hält die Mindestbeteiligung von 95 Prozent für weitere fünf Jahre. Wird das Unternehmen vorher veräußert oder die Beteiligung unter die Schwelle abgesenkt, entfällt die Befreiung rückwirkend, was die Investitionsplanung der Muttergesellschaft kontinuierlich berührt.
Beim Formwechsel, etwa von einer GmbH in eine GmbH & Co. KG, ändert sich nur die Rechtsform. Der Rechtsträger bleibt derselbe, die Grundstücke bleiben, wie sie sind. Im Grundbuch steht aber noch die alte Rechtsform; den Berichtigungsantrag stelle ich beim Grundbuchamt mit dem Handelsregisterauszug über den eingetragenen Formwechsel.
Wenn die Berichtigung liegen bleibt
Bis zur Berichtigung weist das Grundbuch eine unzutreffende Eigentümerangabe aus. Das hat praktische Folgen. Eine neue Grundschuld läßt sich nur zugunsten des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers bestellen; solange dort die nicht mehr existierende übertragende Gesellschaft steht, kann der übernehmende Rechtsträger keine Grundpfandrechte begründen. Auch eine Veräußerung scheitert an der fehlenden Eigentümerlegitimation. Theoretisch kommt sogar gutgläubiger Erwerb durch einen Dritten in Betracht, der auf den unrichtigen Grundbuchstand vertraut; bei der Gesellschaftsrechtsnachfolge bleibt das aber praktisch eng begrenzt, weil die Verschmelzung im Handelsregister offenkundig nachvollziehbar ist.
Die Berichtigung läßt sich aufschieben, wenn das operative Tagesgeschäft drängt. Wird sie zwei oder drei Jahre später nachgeholt, sind die Unterlagen schwerer zusammenzustellen, das Handelsregister muß auf Alteinträge zurückgreifen, und die beglaubigte Abschrift des Spaltungsvertrags ist nicht immer noch zur Hand. Am einfachsten ist die Berichtigung in der unmittelbaren Nachbereitung der Umwandlung erledigt, solange die Unterlagen ohnehin zusammenliegen.
Bei Konzernumstrukturierungen übernehmen wir als Notariat die Form und den Vollzug: Beurkundung des Verschmelzungs- oder Spaltungsvertrags, Anmeldung beim Handelsregister, Anzeige nach § 18 GrEStG und Berichtigungsantrag beim Grundbuchamt. Die rechtliche und steuerliche Konzeption verantwortet der Steuerberater oder M&A-Anwalt der Mandantschaft. Wenn der Vollzug in einer Hand bleibt, sind die Folgemaßnahmen ohne Lücken dokumentiert und die Steuerbefreiung des § 6a GrEStG bleibt sauber belegbar.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
