Den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt darf ich erst einreichen, wenn die Beteiligten nachgewiesen haben, daß der Kaufpreis unbar geflossen ist. § 16a Abs. 3 GwG macht diesen Nachweis zur Voraussetzung des Vollzugs. Das Barzahlungsverbot gilt seit dem 1. April 2023 für jeden Immobilienkauf in Deutschland. Der Grundlagenbeitrag Geldwäscherecht und die Identifizierungspflichten des Notars behandelt die Identifizierung der Beteiligten; dieser Beitrag ergänzt ihn um die beiden Pflichten, die den Immobilienkauf besonders betreffen: das Barzahlungsverbot nach § 16a GwG und die Meldepflichten der GwGMeldV-Immobilien.
Das Barzahlungsverbot nach § 16a GwG
Seit dem 1. April 2023 schließt § 16a GwG — eingeführt durch das Sanktionsdurchsetzungsgesetz II Ende 2022 — bestimmte Zahlungsmittel beim Immobilienkauf aus. Bargeld, Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine dürfen nicht als Gegenleistung dienen. Das gilt für jeden Kaufvertrag ohne Betragsschwelle und ebenso für den Erwerb von Anteilen an Gesellschaften, zu deren Vermögen eine inländische Immobilie gehört.
Wird der Kaufpreis dennoch bar entrichtet, erfüllt das die Kaufpreisschuld nicht. Der Schuldner kann das Geld nach § 16a Abs. 1 Satz 3 GwG als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangen — die §§ 815 und 817 Satz 2 BGB, die eine Rückforderung sonst sperren würden, sind dafür ausdrücklich ausgeschlossen. Der Kaufpreisanspruch des Verkäufers bleibt offen.
Von der Nachweispflicht befreit § 16a Abs. 5 GwG die Abwicklung über ein Notaranderkonto: Fließt der Kaufpreis über das Anderkonto, steht der Zahlungsweg bereits unter notarieller Kontrolle. Ein Teilbetrag von bis zu 10.000 Euro darf zudem ohne Nachweis bleiben.
Nachweis und Vollzugsvoraussetzung
Nach § 16a Abs. 2 GwG müssen Käufer und Verkäufer belegen, daß die Gegenleistung mit anderen Mitteln als Bargeld erbracht wurde. Geeignet sind insbesondere Zahlungsbestätigungen der beteiligten Kreditinstitute oder elektronische Kontoauszüge. Bei mehreren Teilzahlungen verlange ich für jede einen eigenen Beleg. Ändert sich der Kaufpreis nach einer bindend gewordenen Auflassung, müssen mir die Beteiligten übereinstimmende Erklärungen zu dieser Änderung vorlegen.
Die Nachweise kontrolliere ich auf Schlüssigkeit; erst danach reiche ich den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt ein. Liegt kein schlüssiger Nachweis vor, verlange ich ihn von den Beteiligten. Bleibt auch das erfolglos, darf ich den Antrag nach § 16a Abs. 3 GwG dennoch stellen — muß aber, wenn die Voraussetzungen einer Geldwäsche-Meldung vorliegen, zuvor eine Meldung an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) abgeben.
Die Meldepflichten der GwGMeldV-Immobilien
Die GwGMeldV-Immobilien — die Verordnung zu den geldwäscherechtlich meldepflichtigen Sachverhalten im Immobilienbereich — wurde zum 17. Februar 2025 verschärft und um neue Meldetatbestände erweitert. Sie benennt Sachverhalte, die ich unabhängig von einem konkreten Verdacht an die FIU melden muß. Im Mittelpunkt steht der Zahlungsweg: Mehr als 10.000 Euro der Gegenleistung in Bargeld, Gold oder Kryptowerten lösen die Meldepflicht aus.
Gemeldet wird ebenso eine Abweichung von mehr als 25 Prozent vom Verkehrswert, sofern ihr keine offengelegte Schenkung zugrunde liegt; Vorab- oder Drittzahlungen über 20.000 Euro; eine Fälligkeit der Gegenleistung später als ein Jahr nach Einreichung des Eintragungsantrags, ohne daß dafür ein nachvollziehbarer Grund besteht; und die verweigerte Mitwirkung eines Beteiligten. Die Meldung unterliegt einem strikten Informationsverbot: Die Beteiligten dürfen nicht erfahren, daß sie erfolgt ist.
Was Käufer und Verkäufer vorbereiten
Die Identifizierung nach den §§ 10 bis 12 GwG bleibt der erste Schritt: ein gültiger Lichtbildausweis, bei Gesellschaften der Handelsregisterauszug und die Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten. Der Grundlagenbeitrag Geldwäscherecht und die Identifizierungspflichten des Notars beschreibt diese Pflichten im Einzelnen.
Hinzu kommt der Nachweis über die unbare Kaufpreiszahlung nach § 16a GwG — in aller Regel eine Bankbestätigung oder ein Kontoauszug, vorzulegen nach Fälligkeit des Kaufpreises. Ohne diesen Nachweis kann ich den Eintragungsantrag nicht stellen. Liegt er frühzeitig vor, verkürzt sich die Zeit bis zur Eigentumsumschreibung.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
Quellen und weiterführende Links
- § 16a GwG — Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien (gesetze-im-internet.de)
- § 6 GwGMeldV-Immobilien — Auffälligkeiten bei Preis und Zahlung (gesetze-im-internet.de)
