Ohne Registereintragung kein Grundstücksverkauf für die GbR

Seit dem 1. Januar 2024 kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die ein Grundstück besitzt, dieses weder verkaufen noch belasten, solange sie nicht im neu geschaffenen Gesellschaftsregister eingetragen ist. Das Grundbuchamt weist jeden entsprechenden Antrag zurück. Der Bundesgerichtshof hat im Juli 2025 bestätigt, daß es von dieser Sperre nur eine einzige, eng begrenzte Ausnahme gibt.

Was das MoPeG für Grundstücks-GbR verändert hat

Das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) ist am 1. Januar 2024 in Kraft getreten und hat das Recht der Personengesellschaften grundlegend reformiert. Die Reform brachte der GbR unter anderem die ausdrückliche gesetzliche Anerkennung als rechtsfähige Gesellschaft und die Einführung eines Gesellschaftsregisters bei den Amtsgerichten. Eine dort eingetragene GbR führt den Zusatz „eGbR" und wird mit Name, Sitz, Unternehmensgegenstand und Vertretungsverhältnissen registriert. Die Eintragung ist nach § 707 BGB grundsätzlich freiwillig. Für jede GbR, die Grundbesitz hält oder erwerben will, wird die Freiwilligkeit allerdings zur Pflicht, weil § 47 Abs. 2 GBO anordnet, daß ein Recht im Grundbuch für eine GbR nur eingetragen werden soll, wenn sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist. Die Sperre erfaßt nicht nur Eigentumsübertragungen, sondern jede Eintragung zu Gunsten oder zu Lasten der GbR, also auch Grundschulden, Dienstbarkeiten und Nießbrauch. In Berlin, wo Ehegatten- und Familien-GbR als Eigentümer älterer Mietshäuser eine verbreitete Rechtsform sind, hat diese Änderung unmittelbare Auswirkungen auf den Grundstücksverkehr.

Zwei Familien-GbR vor dem Grundbuchamt

Zwei Gesellschaften bürgerlichen Rechts hielten jeweils ein Grundstück. An beiden GbR waren dieselben zwei Gesellschafter zu je 50 Prozent beteiligt, die im Dezember 2023, wenige Tage vor Inkrafttreten des MoPeG, beschlossen, beide GbR aufzulösen und sich die Grundstücke im Rahmen der Auseinandersetzung jeweils hälftig zu übertragen. Die Auflassung wurde noch 2023 notariell beurkundet. Im Februar 2024 beantragte der beurkundende Notar die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt. Das Amt lehnte ab und verwies auf die seit dem 1. Januar 2024 geltende Rechtslage, nach der beide GbR zunächst im Gesellschaftsregister einzutragen und anschließend im Grundbuch zu berichtigen seien.

Warum der BGH jede Ausnahme abgelehnt hat

Der BGH bestätigte das Grundbuchamt und die Vorinstanzen mit Beschluß vom 3. Juli 2025 (V ZB 17/24). Die Beschwerde der Gesellschafter war bereits in der Vorinstanz erfolglos geblieben. Maßgeblich für die formellen Eintragungsvoraussetzungen ist nach § 13 GBO der Zeitpunkt des Antragseingangs beim Grundbuchamt. Auf den Zeitpunkt der notariellen Beurkundung kam es nicht an. Da der Antrag im Februar 2024 eingegangen war, galt die neue Rechtslage. § 47 Abs. 2 GBO verlangt die Registereintragung der GbR, bevor das Grundbuchamt eine Eintragung zu ihren Gunsten oder zu ihren Lasten vornimmt. Art. 229 § 21 EGBGB ergänzt für den Übergang, daß eine GbR, die nach bisherigem Recht unter Nennung ihrer Gesellschafter im Grundbuch steht, im Gesellschaftsregister eingetragen und im Grundbuch berichtigt werden muß, bevor weitere Verfügungen vollzogen werden können. Der BGH las beide Vorschriften als ausnahmslose Regel.

Die Gesellschafter hatten argumentiert, daß die GbR ohnehin aufgelöst sei, das Grundstück nur auf die Gesellschafter selbst übertragen werde und ein Eintrag im Gesellschaftsregister sinnlos sei, weil die Gesellschaft unmittelbar danach wieder gelöscht werden müsse. Teile der juristischen Literatur hatten diese Position gestützt und eine analoge Anwendung von § 40 GBO gefordert, der in bestimmten Fällen von der Voreintragung des Berechtigten befreit. Der BGH lehnte das ab und verwies darauf, daß Ausnahmen im Gesetzgebungsverfahren diskutiert, aber bewußt nicht in das Gesetz aufgenommen worden seien. Es sei nicht Aufgabe der Rechtsprechung, nicht umgesetzte Reformvorschläge nachträglich durchzusetzen. Ob die Gesellschafter miteinander verheiratet oder verwandt sind, ändert an der Registerpflicht nichts.

Der Ausweg über die Anwachsung

Einen Weg um die Registerpflicht deutete der BGH in seiner Entscheidung selbst an. Wenn nicht die GbR aufgelöst und das Grundstück auf die Gesellschafter verteilt wird, sondern ein Gesellschafter austritt und nur einer verbleibt, erlischt die Gesellschaft kraft Gesetzes nach § 712a Abs. 1 Satz 1 BGB. Das Vermögen geht im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den verbleibenden Gesellschafter über, und zwar außerhalb des Grundbuchs. Die Grundbuchberichtigung erfolgt dann nach § 22 GBO, ohne daß eine Voreintragung im Gesellschaftsregister erforderlich wäre. Das ergibt sich daraus, daß eine nicht mehr existente Gesellschaft nicht nachträglich registriert werden kann. Bei einer Zwei-Personen-GbR, deren Gesellschafter auseinandergehen, kann dieser Weg günstiger sein als der Umweg über Gesellschaftsregister und Grundbuchberichtigung, an dessen Ende erst die eigentliche Vermögensauseinandersetzung stünde. Er setzt allerdings voraus, daß einer der Gesellschafter zunächst das gesamte Vermögen übernimmt und der Ausgleich separat geregelt wird, etwa durch eine Geldzahlung oder eine anschließende Teilübertragung aus dem Alleineigentum.

Gesellschafterwechsel ohne Grundbuchkosten

Für Immobilien-GbR, die auf Dauer Grundbesitz halten, bringt die Registrierung im Gesellschaftsregister einen Vorteil mit sich, der über die Wiederherstellung der Verfügungsfähigkeit hinausgeht. Nach altem Recht wurde die GbR im Grundbuch unter namentlicher Aufführung aller Gesellschafter eingetragen. Bei jedem Gesellschafterwechsel war deshalb eine Grundbuchberichtigung erforderlich, die Notar- und Gerichtskosten auslöste. Deren Höhe richtete sich nach dem Grundstückswert. Seit dem MoPeG wird im Grundbuch nur noch die eGbR selbst als Eigentümerin geführt, ohne Nennung der einzelnen Gesellschafter. Ein Gesellschafterwechsel vollzieht sich fortan ausschließlich im Gesellschaftsregister, dessen Änderungsgebühr bei 60 Euro liegt. Bei einer GbR mit Grundbesitz im siebenstelligen Bereich ist das ein spürbarer Unterschied zu den früheren Grundbuchberichtigungskosten. Gerade bei Familien-GbR, die Immobilien im Rahmen der Generationenübergabe schrittweise auf jüngere Gesellschafter umschichten, macht sich dieser Strukturvorteil über die Jahre bemerkbar.

Wie die Registrierung abläuft

Die Anmeldung zum Gesellschaftsregister erfordert die notarielle Beglaubigung der Unterschriften aller Gesellschafter. Ich als Notar übermittle dem Registergericht den Namen der Gesellschaft mit dem Zusatz „eGbR", Sitz und Anschrift, den Unternehmensgegenstand sowie die Vertretungsbefugnis der Gesellschafter. Die Kosten für die Ersteintragung einer GbR mit zwei Gesellschaftern liegen bei rund 250 bis 300 Euro, zusammengesetzt aus der Notargebühr (0,5-Gebühr nach dem GNotKG) und der Registergebühr von 100 Euro. Bei mehr als drei Gesellschaftern steigt die Registergebühr um 40 Euro je weiterem Gesellschafter. Nach der Eintragung im Gesellschaftsregister folgt die Berichtigung des Grundbuchs, bei der die eGbR anstelle der bisherigen Eigentümerbezeichnung mit namentlich genannten Gesellschaftern eingetragen wird. Die Gerichtskosten für diese Grundbuchberichtigung fallen nicht an. In meiner Praxis nehme ich die Anmeldung zum Gesellschaftsregister nach Möglichkeit zusammen mit dem Beurkundungstermin für die geplante Transaktion vor, um den Gesellschaftern einen gesonderten Termin zu ersparen.

Mit der Eintragung als eGbR entsteht eine Mitteilungspflicht gegenüber dem Transparenzregister. Die Gesellschaft muß ihre wirtschaftlich Berechtigten dort unverzüglich melden, und ein Verstoß ist bußgeldbewehrt.

Was die BGH-Entscheidung für Berliner Immobilien-GbR bedeutet

Die Entscheidung vom Juli 2025 hat die in der Literatur diskutierte Möglichkeit einer gerichtlichen Ausnahme von der Registerpflicht verworfen. Wer als GbR ein Grundstück verkaufen oder belasten will und noch nicht im Gesellschaftsregister eingetragen ist, muß ein mehrstufiges Verfahren durchlaufen, das sich über Wochen hinziehen kann. Die Registrierung beim Gesellschaftsregister und die anschließende Grundbuchberichtigung mit ihren jeweiligen Bearbeitungszeiten stehen zwischen Beurkundung und Vollzug der eigentlichen Transaktion. Einzig die Anwachsung nach § 712a BGB eröffnet bei der Auseinandersetzung einer Zwei-Personen-GbR einen Weg ohne Registrierung. In allen anderen Konstellationen bleibt die vorsorgliche Registrierung im Gesellschaftsregister das Mittel, um Verzögerungen im Transaktionsablauf zu vermeiden.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin