Wer ein Berliner Mehrfamilienhaus mit mehr als fünf Wohnungen in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht dafür die Genehmigung des Bezirksamts. Den Antrag auf Anlegung der Wohnungsgrundbücher reiche ich erst ein, wenn diese Genehmigung nach § 250 BauGB vorliegt — sonst trägt das Grundbuchamt die Teilung nicht ein. Dieser Genehmigungsvorbehalt sollte Ende 2025 auslaufen, gilt aber weiter. Der Senat hat am 11. November 2025 eine neue Umwandlungsverordnung erlassen, die bis zum 31. Dezember 2030 gilt. Der Beitrag Das „Aufteilungsverbot" nach § 250 BauGB ordnet die Vorschrift rechtspolitisch ein; dieser Beitrag aktualisiert ihn um die Verlängerung und das, was sie für die Aufteilung in der Praxis bedeutet.
Was die Verordnung vom 11. November 2025 anordnet
Die bundesrechtliche Grundlage in § 250 BauGB war zunächst bis zum 31. Dezember 2025 befristet. Mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, das Ende Oktober 2025 in Kraft trat, hat der Bundesgesetzgeber diese Frist um fünf Jahre verlängert. Erst dadurch konnte das Land Berlin die auslaufende Verordnung ersetzen; die neue Fassung gilt seit dem 1. Januar 2026 und erfaßt das gesamte Stadtgebiet, ohne Gebietskulisse einzelner Kieze.
Erfaßt ist die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum in Wohngebäuden, die schon bei Inkrafttreten der Verordnung bestanden und mehr als fünf Wohnungen enthalten — praktisch ab sechs Einheiten. Bei bis zu fünf Wohnungen greift der Vorbehalt nicht; von der gesetzlichen Möglichkeit, diese Schwelle zwischen drei und fünfzehn Wohnungen zu verschieben, hat Berlin keinen Gebrauch gemacht. Genehmigungsfrei bleibt seit der Novelle vom Oktober 2025 auch zusätzlicher Wohnraum, der etwa durch Aufstockung oder Dachausbau entsteht. Für die kleineren Bestandsgebäude stellt das Bezirksamt auf Antrag ein Negativzeugnis aus; § 250 Abs. 5 BauGB verlangt dem Grundbuchamt diesen Nachweis des Nichtbestehens ebenso ab wie die Genehmigung selbst.
Wann die Genehmigung erteilt werden muß
Der Vorbehalt ist kein generelles Verbot. § 250 Abs. 3 BauGB verpflichtet das Bezirksamt in mehreren Fällen zur Genehmigung — etwa wenn das Wohnungseigentum innerhalb eines Nachlasses unter Miterben begründet, an Familienangehörige zur eigenen Nutzung veräußert oder von mindestens zwei Dritteln der Mieter selbst erworben wird. Versagen darf es die Genehmigung nach § 250 Abs. 4 BauGB ohnehin nur, wenn das für die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum erforderlich ist. Allein die Aufteilung läßt aber keine Mietwohnung verschwinden — die Mieter bleiben über die Kündigungssperre des § 577a BGB auch nach einer Umwandlung geschützt. Genau hier setzt die rechtspolitische Kritik an, die der einleitend verlinkte Beitrag ausführt.
Was der Genehmigungsvorbehalt sonst noch erfaßt
Der Vorbehalt greift weiter, als es die Teilungserklärung allein vermuten ließe. § 250 Abs. 6 BauGB erstreckt ihn auf zwei Gestaltungen, mit denen sich eine Aufteilung sonst nachbilden ließe: das Dauerwohnrecht nach den §§ 30 und 31 WEG und das Bruchteilseigentum nach § 1008 BGB, sobald zugleich eine Benutzungsregelung nach § 1010 BGB ins Grundbuch eingetragen werden soll, die einzelne Räume bestimmten Miteigentümern zuweist und die Aufhebung der Gemeinschaft ausschließt. Wer ein Mietshaus auf diesem Weg in faktische Einheiten zerlegt, statt Wohnungseigentum zu begründen, braucht dieselbe Genehmigung des Bezirksamts.
Eine erteilte Genehmigung kann zudem über die Begründung hinausreichen. Nach § 250 Abs. 3 BauGB darf das Bezirksamt bestimmen, daß auch die spätere Veräußerung der einzelnen Wohnung gebunden bleibt; dieser Vorbehalt wird in das Wohnungsgrundbuch eingetragen. Vor jeder Beurkundung rufe ich das Grundbuch ab, und ein solcher Vermerk fällt dort sofort auf — er betrifft dann nicht mehr nur den teilenden Eigentümer, sondern jeden späteren Käufer, bis die Verordnung außer Kraft tritt.
Milieuschutz und § 250 BauGB nebeneinander
Neben der berlinweiten Umwandlungsverordnung steht der Milieuschutz. In den sozialen Erhaltungsgebieten verlangt der Milieuschutz nach § 172 BauGB für die Umwandlung eine gesonderte Genehmigung der Gemeinde. Beide Vorbehalte können sich überlagern; § 250 Abs. 7 BauGB ordnet dafür einen klaren Vorrang an: Im räumlichen Geltungsbereich der Umwandlungsverordnung geht § 250 BauGB dem Milieuschutz vor.
Im Ergebnis entscheidet die Gebäudegröße. Über der Fünf-Wohnungen-Schwelle richtet sich die Umwandlung allein nach § 250 BauGB, gleich ob das Haus in einem Erhaltungsgebiet liegt. Erst darunter, wo § 250 BauGB nicht greift, bleibt in den Erhaltungsgebieten der Vorbehalt des § 172 BauGB bestehen. Für Rückbau, bauliche Änderung und Nutzungsänderung gilt der Milieuschutz davon unabhängig ohnehin weiter.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
Quellen und weiterführende Links
- § 250 BauGB — Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (gesetze-im-internet.de)
- § 172 BauGB — Erhaltung baulicher Anlagen (Erhaltungssatzung) (gesetze-im-internet.de)
- Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB — Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (berlin.de)
