Wie der Gebäudetyp E das Bauvertragsrecht verändern soll

Die Gestehungskosten für Mehrfamilienhäuser in Deutschland haben sich seit der Jahrtausendwende von rund 2.200 auf etwa 4.500 Euro je Quadratmeter mehr als verdoppelt. Knapp 30 Prozent dieses Anstiegs gehen auf technische Normen zurück, die über das bauordnungsrechtlich geforderte Sicherheitsniveau hinausgehen. Wer als Bauträger oder Architekt von diesen Normen abweichen will, riskiert nach geltendem Recht Mängelansprüche des Bestellers, selbst wenn das Gebäude einwandfrei funktioniert. Genau an diesem Punkt setzt das geplante Gebäudetyp-E-Gesetz an.

Vom Leitbild zum Gesetzentwurf

Der Gebäudetyp E ist kein neuer Gebäudetypus im bauordnungsrechtlichen Sinne. Das „E" steht für „einfach" und bezeichnet ein Leitbild, das die Bayerische Architektenkammer 2022 entwickelt hat. Es geht um die Frage, ob Bauverträge künftig vereinbaren können, daß ein Gebäude nur die Schutzziele der Landesbauordnungen erfüllen muß, während darüber hinausgehende Komfort- und Ausstattungsstandards entfallen oder reduziert werden. Der erste Referentenentwurf aus dem Bundesjustizministerium unter Marco Buschmann lag am 29. Juli 2024 vor. Das Kabinett beschloß ihn am 6. November 2024, doch mit dem Ende der Ampelkoalition fiel das Gesetz dem Diskontinuitätsgrundsatz zum Opfer. Am 20. November 2025 legten Bundesjustizministerin Dr. Stefanie Hubig und Bundesbauministerin Verena Hubertz ein neues Eckpunktepapier vor, das in wesentlichen Teilen vom früheren Entwurf abweicht. Der Koalitionsvertrag vom 9. April 2025 enthält die Zusage, den Gebäudetyp E gesetzlich abzusichern.

Warum das geltende Recht den einfachen Bau erschwert

Nach § 633 Abs. 2 BGB ist ein Werk frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat und sich für die gewöhnliche Verwendung eignet. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat den zweiten Halbsatz dahin konkretisiert, daß ein Bauwerk im Regelfall den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen muß, auch wenn die Parteien darüber keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen haben. Die anerkannten Regeln der Technik (im Folgenden: aRdT) sind ein unbestimmter Rechtsbegriff, der in der Praxis weitgehend durch DIN-Normen ausgefüllt wird. Es gibt über 4.000 baurelevante DIN-Normen, und die Gerichte neigen dazu, ihnen eine Vermutungswirkung zuzusprechen, wonach ein Bauunternehmer, der nach DIN baut, in der Regel mangelfrei baut, während derjenige, der abweicht, die Beweislast für die Gleichwertigkeit seiner Lösung trägt.

Dieses System hat eine Konsequenz, die dem Gesetzgeber seit Jahren bewußt ist. Wer unterhalb der DIN baut, haftet für den Mangel, selbst wenn das Gebäude seine Funktion vollständig erfüllt. Der Bauträger, der den erhöhten Schallschutz nach DIN 4109 Teil 5 nicht einbaut und stattdessen nur den bauordnungsrechtlich geforderten Mindestschallschutz nach Teil 1 ausführt, muß mit Nachbesserungsverlangen rechnen, obwohl der geringere Standard in den Bauordnungen der Länder als ausreichend gilt. Dasselbe Problem stellt sich beim schwimmenden Estrich, dessen Einbau den Trittschallschutz über das bauordnungsrechtliche Minimum hinaus verbessert, oder bei der Steckdosenzahl, wo DIN 18015-2 für eine 75-Quadratmeter-Wohnung 47 Steckdosen vorschreibt. Die Norm für Badezimmer sieht sogar eine Raumtemperatur von 24 Grad vor, nicht die üblichen 20. Die Mehrkosten dieser Komfortstandards summieren sich. Das Bundesjustizministerium beziffert das Einsparpotenzial des Gebäudetyps E auf bis zu 25 Prozent der Herstellungskosten, Fachkreise halten fünf bis zehn Prozent für realistischer.

Der erste Entwurf und die Kritik des BGH

Der Kabinettsentwurf vom November 2024 wollte § 650a BGB um einen dritten Absatz ergänzen, wonach Normen und Regeln, die ausschließlich Komfort- oder Ausstattungsstandards betreffen, ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht zum Vertragsinhalt gehören sollten. Das Abweichen von solchen Normen hätte keinen Sachmangel nach § 633 Abs. 2 Satz 2 BGB begründet. Ergänzend sah ein neuer § 650o BGB für Verträge zwischen fachkundigen Unternehmern eine weitergehende Erleichterung vor, nach der die Abweichung von den aRdT keinen Mangel begründen sollte, wenn die dauerhafte Sicherheit und Eignung des Gebäudes gewährleistet waren und der Besteller vor Ausführung informiert wurde.

Der VII. Zivilsenat des BGH, der für das Werkvertragsrecht zuständig ist, veröffentlichte im Dezember 2024 in der Zeitschrift „Baurecht" eine Stellungnahme mit ungewöhnlich scharfem Ton. Gegen den Entwurf bestünden „durchgreifende Bedenken", er sei „zur Herbeiführung seines Ziels nicht geeignet". Im Kern warfen die Richter dem Gesetzgeber vor, den Sachmangelbegriff des § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB zu verkennen. Das Problem liege nicht in den aRdT, sondern in der Beschaffenheitsvereinbarung, denn schon nach geltendem Recht könnten die Parteien einen geringeren Standard vereinbaren, wenn sie den Besteller umfassend aufklärten. Der Entwurf verfestige zudem die problematische Rechtsprechung, wonach ein Werk trotz Gebrauchstauglichkeit sachmangelhaft sein könne, statt sie zu korrigieren. Die Regelungstechnik, DIN-Normen per Vermutungswirkung als aRdT zu behandeln, schreibe privaten Normungsgremien eine quasi-gesetzgeberische Funktion zu, was nach Ansicht des Senats mit dem Demokratieprinzip nicht vereinbar sei.

Neuer Ansatz mit eigenständigem Vertragstyp

Das Eckpunktepapier vom November 2025 nimmt die BGH-Kritik auf. Der wichtigste Unterschied zum alten Entwurf liegt in der Architektur des Gesetzes. Statt den bestehenden § 650a BGB zu ergänzen, soll ein eigenständiger Vertragstyp geschaffen werden, der „Gebäudetyp-E-Vertrag". Die Eckpunkte stellen klar, daß DIN-Normen per se keine Vermutungswirkung als aRdT genießen; im Einzelfall muß geprüft werden, ob eine Norm den Status einer anerkannten Regel der Technik tatsächlich erreicht hat. Der Auftragnehmer soll im Gebäudetyp-E-Vertrag nur noch einen „einfachen Standard" schulden, der die bauordnungsrechtlichen Schutzziele wie Standsicherheit und Brandschutz erfüllt, aber auf Komfort- und Ausstattungsmerkmale oberhalb dieses Niveaus verzichtet, sofern die dauerhafte Gebrauchstauglichkeit des Bauwerks gewährleistet bleibt. Anwendern soll ein Mustervertrag die Gestaltung erleichtern. Im Mietrecht soll die „übliche Beschaffenheit" nach mietrechtlichen Kriterien bestimmt werden, so daß ein im Gebäudetyp E errichtetes Gebäude mietvertragskonform bleibt, ohne die Schallschutzklasse eines konventionellen Neubaus erreichen zu müssen.

Der Zeitplan sieht einen Referentenentwurf im Frühjahr 2026 vor, den Kabinettsbeschluß im Sommer und die Verabschiedung im Bundestag bis Ende 2026. Ob dieser Zeitplan hält, ist offen. Die Bundesarchitektenkammer und die Bundesingenieurkammer haben angemahnt, daß die Vorarbeiten seit 2024 vorliegen und ein schnellerer Abschluß möglich gewesen wäre.

Die Baubeschreibung im Bauträgervertrag bekommt eine neue Funktion

Die Beurkundungspraxis bei Bauträgerverträgen beruht auf der Annahme, daß der Erwerber ein Gebäude nach den aRdT erhält, sofern der Vertrag keine abweichende Beschaffenheitsvereinbarung enthält. Wenn das Gebäudetyp-E-Gesetz in Kraft tritt, wird die Baubeschreibung im Bauträgervertrag nicht mehr nur dokumentieren, was gebaut wird, sondern das Qualitätsniveau definieren, unterhalb dessen ein Mangel vorliegt. Für den Notar stellt sich die Frage, inwieweit die Belehrungspflicht nach § 17 BeurkG den Erwerber auf die Konsequenz hinweisen muß, daß bestimmte Komfortstandards im Gebäudetyp-E-Vertrag nicht geschuldet sind. Nach den Eckpunkten soll die Hinweispflicht gegenüber Verbrauchern bestehen bleiben, wonach der Auftragnehmer vor Vertragsschluß offenlegen muß, in welchen Bereichen vom üblichen Standard abgewichen wird. Im Bauträgervertrag, der nach § 17 Abs. 2a BeurkG bei Verbraucherbeteiligung eine Bedenkzeit von zwei Wochen voraussetzt, wird diese Transparenz Bestandteil der dem Erwerber vorab zu übermittelnden Unterlagen sein müssen.

In der Berliner Beurkundungspraxis begegnen uns bereits heute Bauträgerverträge, in denen die Baubeschreibung einzelne DIN-Vorgaben bewußt unterschreitet — etwa beim Schallschutz oder bei der Ausstattung der Elektroinstallation. Die Abgrenzung zwischen Sicherheitsstandard und Komfortstandard ist dabei regelmäßig strittig, weil die Baubeschreibung häufig pauschal auf die „anerkannten Regeln der Technik" verweist, ohne die konkreten Abweichungen einzeln aufzuführen. Wir weisen unsere Bauträger in solchen Fällen darauf hin, daß eine wirksame Beschaffenheitsvereinbarung unterhalb der DIN-Standards eine detaillierte und für den Erwerber verständliche Darstellung der Abweichungen voraussetzt. Pauschale Formulierungen, die den Erwerber im Unklaren lassen, welche Komforteinbußen er hinnehmen muß, genügen den Anforderungen der Rechtsprechung nicht und begründen das Risiko späterer Mängelansprüche.

Für Bauträger könnte der Gebäudetyp E eine wirtschaftlich interessante Option werden, wenn der Referentenentwurf die angekündigte Vereinfachung tatsächlich umsetzt. Die Erfahrung mit dem alten Entwurf zeigt allerdings, daß zwischen einem politischen Eckpunktepapier und einem justiziablen Gesetzestext ein erheblicher Unterschied liegt. Der VII. Zivilsenat des BGH hat die konzeptionellen Schwächen des ersten Anlaufs offengelegt. Ob der zweite Anlauf diese Schwächen überwindet, wird sich erst am Wortlaut des Referentenentwurfs beurteilen lassen. Bis dahin gilt das geltende Recht unverändert, und wer von den aRdT abweichen will, braucht nach wie vor eine ausdrückliche, individuell ausgehandelte Beschaffenheitsvereinbarung mit umfassender Aufklärung des Bestellers über die Konsequenzen der Abweichung.

Aus der Erfahrung mit der Beurkundung von Bauträgerverträgen erscheint der neue Ansatz eines eigenständigen Vertragstyps vielversprechender als der erste Entwurf, der lediglich eine Ergänzung des bestehenden Werkvertragsrechts vorsah. Entscheidend wird sein, ob der Referentenentwurf die Hinweispflichten gegenüber Verbrauchern so klar formuliert, daß sie sich in der Beurkundungspraxis handhaben lassen, ohne den Vertrag mit seitenlangen Abweichungskatalogen zu überfrachten. Wenn der Gesetzgeber den Mustervertrag, den die Eckpunkte ankündigen, tatsächlich bereitstellt und dieser von der Rechtsprechung akzeptiert wird, könnte der Gebäudetyp E ein wirksames Instrument zur Senkung der Baukosten werden. Ohne eine solche standardisierte Grundlage besteht die Gefahr, daß die Praxis aus Vorsicht weiterhin auf dem Niveau der bisherigen DIN-Standards beurkundet.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin